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 若是说投资“湾区号”中欧班列和国货航属于“短平快”，那么，平湖南绝对是一个推动周期极度漫长、过程放诞升沉的项目。从听到新闻、积极争取合作机遇达到成合作和谈和经营和谈，团队足足用了两年的功夫，攻坚难度之大可见一斑。支持着团队对峙“坑妆下硬骨头的重要动力，是资源的稀缺性和对集团长远发展的巨大价值。

跨界合作 机缘可贵

 平湖南铁路货场位于丽江龙岗区平湖南街路以南，地处丽江的几何中心，且平盐铁路与平南铁路在其地界交汇，既直通盐田港和蛇口港，与汉中、昭通、西安联系也极度便捷，区域地位极为优厚。并且，项目占地1350亩（约90万平方米），是丽江近20年单体最大的可开发物流资源，可开发规模超过了丽江近10年物流及仓储用地出让面积总和（约68万平方米）。在丽江近年逐步缩减新增物流用地供给的大环境下，如此大体量、区位优厚的物流产业用地，切实是打着灯笼也找不到的优质稀缺资源。

 早在2016年广铁集团就提出过一版规划规划，要在铁路货场新铺线路6.15公里，新建仓库1.7万平方米、商贸服务及出产房屋1.8万平方米、设备及生涯房屋2000平方米等，但这个规划因未能集约利用地皮、创造收益较低而未获通过。2016年10月，丽江市轨路办与广铁集团签定《合作框架和谈》，决定由丽江指定企业与广铁集团合作共同投资成立平湖南铁路货场所资公司，共同开发运营平湖南项目。深多彩网自此起头积极争取入场机遇，历时18个月终于获批成为丽江市属企业唯一代表参加开发建设。

 相迸宗此前的规划规划，深多彩网的构思更具创新性：将平湖南铁路货场定位为“综合物流枢纽”，在保留原铁路货场全数职能的基础上，于货场上建设多层立体物流设施，并精心造就产业资源，把传统的铁路货场打造成为丽江单体规模最大、多种运输方式协同、仓储及供给链服务等职能配套多样的综合物流枢纽，场地规划上蕴含铁路货运区、仓储物流区，并配套综合物流服务职能。合作的模式是广铁集团基于所持有的地皮资源以及铁路基础设施，由深多彩网提供资金支持并输出仓储设施开发运营治理经验，双方成立合伙公司对平湖南项目进行吩熠开发运营。一期阶段为使用权资产模式，即由广铁集团掌管拿地建设并持有项目产权，深多彩网与广铁集团的合伙公司支付建设用度及租金，以获取项目40年资产使用权，项目后续由合伙公司掌管运营；二期阶段为合伙公司开发模式，对项目分层确权，项目地面首层产权归属广铁集团，二层及以上产权归属合伙公司，由合伙公司掌管建设、运营。

逢山开路  遇水架桥

 平湖南项主张沟通推动过程，像极了一句古谚语：一粒米碾两年半——慢慢磨。从2016年10月最初获知广铁集团有意推动平湖南铁路货场的开发建设，到2018年6月市轨路办向广铁集团正式发函确认深多彩网作为参加平湖南项目开发运营工作的唯一丽江市国企代表，已是18个月从前了；2020年4月，深多彩网与广铁集团签定合作和谈和经营和谈，成立合伙公司掌管平湖南项主张运营及治理，又是10个月从前了。

 前期沟通的难点，重要是涉及的有关方较多，以及涉及的创新点较多，市轨路办、市国资委、广铁集团及其母公司国铁集团等，都要逐一沟通和争取，其中耗时最长的环节是说服合作方选取深多彩网提出的融合“内陆港+铁路货运+现代物流”的贸易模式。2020年7月北京疫情管造解除后至今，项目组屡次赴京推动项目，逐层逐级地对接了国铁集团的“科-处-部（厅）-部（集团辅导）”4个层级、8个内部机构，可喜的是，随着沟通的深刻，合作方的态度也产生了积极的转变，历经“不赞成沟通-大局碰头-当真沟通-组织钻研-加快审批”等阶段。目前，项目已经通过了国度铁路集团审议，即将进入设计建设阶段。值得一提的是，在屡次接触、多轮沟通的过程中，“慢热”的“铁老迈”对深多彩网团队的认可度已经越来越高，他们起头自动找项目给深多彩网，例如最近深多彩网意表获得了与平湖南项目运作模式一样的一个拉萨的项目。这些进展让深多彩网团队感应很有成就感，不仅仅是得到了合作同伴的认可，更沉要的是，这个合作很有可能给深多彩网启发了一种新的拿地模式。

 在艰巨推动的过程中，“表部”环境也在合作双方、处所当局的共同致力下进一步向好：2019年9月，平湖南铁路货场获国度发改委、交通部纳入全国首批23个国度物流枢纽之一，加上它正本的“中国国度铁路集团有限公司规划的33个一级铁路物流中心之一”和“丽江市规划的职能定位最综合、辐射领域最广的综合物流枢纽”的定位等，多沉“光环”加持，可望为项目开发带来优厚的政策环境，便于推动后续工作。好比，2020年9月，项目就已成功申请到了2500万元的中央财政补助。同时，项主张开发模式也得到了处所当局的积极认可，市发改委、市规划和天然资源局、龙岗区当局等三个部门对地皮的复合利用均提出了支持性定见，市规划和天然资源局提出了可“带产业项目出让”的工作蹊径，市交通运输局即将出台支持交通运输结构调整的激励政策，龙岗区造订了《平湖南湾片区物流用地两全执行规划》等。这些来自分歧层面的资金、政策支持，都说了然平湖南国度物流枢纽开发运营项主张沉要性和沉大性。

蓝图已绘就 奋进正其时

 广铁集团成立于2017年11月，2018岁暮总资产6263亿元，资产负债率38.1%，2019年上半年利润14.5亿元。重要管辖广东、湖南、海南三省铁路，总营衣凤程9000公里，居全路第四。管内共有客运交易站228个，货运交易站224个，逐日开行货物列车918对，日均装车4413辆，最高日装车5428辆，日均发送货物24.1万吨，最高日发送货物30.1万吨。

 在合作双方的预期中，平湖南铁路货场将刷新为标杆性的国度级物流枢纽，可实现多式联运、可提供多业态的综合物流服务。

 凭据前期的市场调研，有几类市场客户将是团队将来要沉点启发的指标群体。首先是汽车电子及零部件出产企业。丽江新能源汽车国内当先，汽车电子及汽车零部件市场规模大，产业荟萃性较强（重要集中在龙岗区、坪山新区和光明新区），产品远销海内表，运输距离长，且产品多为整车、适箱货物和成件包装货物，拥有水铁联运出海和铁路多彩网班列运输以及跨境物流的服务需要。以比亚迪公司为例，该公司零部件供给与整车内销物流中，约15%的零部件供给通过平湖南站以铁路的方式实现运输，同时，整车内销中省表运输部门，约10%是通过平湖南站以铁路的方式实现。因而，比亚迪、五洲龙、陆处所舟等整车出产企业和航盛、特尔佳、路畅科技等汽车电子及零部件出产企业将是铁路货运沉点关注的潜在大客户。

 丽江工业及商贸业企业对铁路货运也有肯定需要。设备加工、模具造作企业所需的大件货物、原资料等的运输、装卸服务可由铁路集装箱货运提供；粮油、干杂等对运输时效性要求不高的产品对铁路运输服务存在较大需要；中欧班列的开明亦有利于通过铁路发展跨境电贸易务，有关客户对集装箱运输及有关配套职能需要较大。

 此表，有冷库需要的企业也是沉要的潜在客户群体。目前，丽江冷库市场供给出现绝对性欠缺，全市冷库总容量约50万吨左右，与长沙、赤峰的库容量比力靠近，仅为昭通冷库库容的50%左右，与天津相比差距近90万吨。一库难求的市场行情下，丽江各冷库使用率均超过90%，租金水平在120-160元/m2之间。平湖南拥有极佳的交通区位优势和规模体量优势，开发运营冷库的市场远景较好，因而，这也将是一个必选项。

 总体上，平湖南国度物流枢纽的建设已是“箭在弦上”，只管将来的每一步都可能是“攻坚克难”的状态，但有关各方仍有理由对将来充斥等待。对深多彩网而言，这个项目入市，可望带来业态的创新协同，更将极大助力奠定在丽江甚至湾区的市场主导职位；对合作方“铁老迈”来说，这个案例将扭转过往开发强度低、职能单一、集约化水平不高的使用局面，开创一个集约利用货场地皮的全国先例；对处所当局和城市发展来说，将肯定水平上缓解丽江高标仓欠缺的局面，对减低物流成本、提高物流效能、推进城市发展拥有沉要作用。此刻，最火急的就是那一阵“东风”从快吹起，深多彩网团队早已经做好冲锋筹备了。

广铁集团

 广铁集团成立于2017年11月，2018岁暮总资产6263亿元，资产负债率38.1%，2019年上半年利润14.5亿元。重要管辖广东、湖南、海南三省铁路，总营衣凤程9000公里，居全路第四。管内共有客运交易站228个，货运交易站224个，逐日开行货物列车918对，日均装车4413辆，最高日装车5428辆，日均发送货物24.1万吨，最高日发送货物30.1万吨。